Điều Kiện Pháp Lý Khi Kinh Doanh Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Sẵn

Những loại nhà ở, công trình xây dựng nào được phép kinh doanh?

Theo quy định tại Điều 12 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại nhà ở và công trình xây dựng sẵn có thể được đưa vào hoạt động kinh doanh bao gồm:

• Các loại nhà ở đã hoàn thiện, ngoại trừ những loại thuộc sở hữu nhà nước và được quản lý theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023.
• Công trình xây dựng đã hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng (công trình hình thành trong tương lai). Điều này bao gồm các công trình có chức năng phục vụ cho nhiều lĩnh vực khác nhau như:
• Giáo dục
• Y tế
• Thể thao
• Văn hóa
• Văn phòng
• Thương mại
• Dịch vụ
• Du lịch
• Lưu trú
• Công nghiệp
• Và các công trình có chức năng hỗn hợp.
• Phần diện tích sàn xây dựng có sẵn trong các công trình xây dựng được liệt kê ở trên.

Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng sẵn được đưa vào kinh doanh là gì?

Có thể bạn quan tâm: bất động sản

Nguyên tắc Kinh Doanh Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Có Sẵn

Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định chi tiết các nguyên tắc khi thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đã hoàn thiện. Dưới đây là nội dung cụ thể:

Quy Định Về Quyền Sử Dụng Đất

Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng phải đi kèm với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi nếu Luật Đất đai năm 2024 hoặc Luật Nhà ở năm 2023 có những quy định khác. Trong trường hợp sở hữu căn hộ chung cư, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu, quyền sử dụng đất được thực hiện theo hình thức sử dụng chung.

Quyền Sở Hữu và Cấp Giấy Chứng Nhận

Bên mua hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận này sẽ tuân theo các quy định hiện hành của pháp luật về đất đai.

Tuân Thủ Quy Định Về Thời Hạn Sở Hữu và Sử Dụng

Khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, cần tuân thủ các quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Tương tự, việc bán hoặc cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo Luật Xây dựng.

Đảm Bảo Tuân Thủ Quy Định Về Đất Đai

Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời Điểm Xác Lập Quyền Sở Hữu

Quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng sẽ được xác lập cho bên mua hoặc thuê mua sau khi họ đã thanh toán đầy đủ tiền mua, tiền thuê mua và nhận bàn giao tài sản. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về một thời điểm khác.

Hồ Sơ và Phân Định Rõ Ràng

Việc mua bán, thuê mua phải đi kèm với hồ sơ đầy đủ về nhà ở, công trình xây dựng, đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo quy định. Đồng thời, cần phân định rõ ràng diện tích, trang thiết bị sở hữu chung, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.

Điều Kiện Pháp Lý Khi Đưa Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Vào Kinh Doanh

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể các điều kiện mà nhà ở, công trình xây dựng phải đáp ứng trước khi được đưa vào hoạt động kinh doanh. Việc tuân thủ các điều kiện này là vô cùng quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan.

Điều Kiện Chung Đối Với Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng

Theo Điều 14 của Luật, nhà ở và công trình xây dựng muốn kinh doanh phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các loại giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp là nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, sẽ có quy định riêng (xem mục 2 và 3).
• Không có tranh chấp: Không được đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Nếu có tranh chấp, phải có bản án, quyết định giải quyết có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên: Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Không bị cấm giao dịch: Không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch.
• Không bị đình chỉ giao dịch: Không đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Đã công khai thông tin: Phải được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều Kiện Đối Với Nhà Ở, Công Trình Trong Dự Án Bất Động Sản

Ngoài các điều kiện chung, nhà ở và công trình xây dựng trong dự án bất động sản còn phải đáp ứng thêm:

• Dự án đáp ứng yêu cầu: Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Nghiệm thu đưa vào sử dụng: Phải có giấy tờ xác nhận đã được nghiệm thu và đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai: Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.

Điều Kiện Đối Với Phần Diện Tích Sàn Xây Dựng Trong Công Trình

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán hoặc cho thuê mua, ngoài các điều kiện đã nêu, cần đảm bảo:

• Công trình có dự án đầu tư hợp lệ: Công trình phải được xây dựng theo dự án đầu tư hợp pháp, tuân thủ pháp luật về đầu tư và xây dựng, và đủ điều kiện đăng ký quyền sở hữu tài sản.
• Chức năng sử dụng rõ ràng: Phần diện tích sàn phải có chức năng sử dụng cụ thể, được phân định rõ ràng và thể hiện trong hồ sơ thiết kế dự án.
• Thiết kế đúng quy chuẩn: Công trình và phần diện tích sàn phải được thiết kế đúng theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành.
• Quyền sử dụng đất rõ ràng: Phải xác định rõ quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn, bao gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng.
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai: Phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người mua hoặc thuê mua phải nộp, và ghi rõ trong hợp đồng.
• Đất được giao hoặc cho thuê hợp pháp: Công trình phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Việc nắm vững và tuân thủ các điều kiện này sẽ giúp các nhà đầu tư, chủ sở hữu và người mua, thuê bất động sản tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.